Charges locatives qui paye quoi ?

En plus du loyer, le paiement de certaines charges revient au locataire. Mais il n’est pas toujours simple d’identifier de quelles dépenses il s’agit et sous quelle forme le propriétaire peut réclamer leur paiement. On vous explique tout.

Que sont les charges locatives ?

Les charges locatives désignent l’ensemble des frais liés au logement mis en location. On dit que les charges locatives sont récupérables quand le propriétaire du logement est en droit de faire supporter ces dépenses au locataire.

La loi encadre la répartition des charges locatives et leur paiement. Leur montant doit être mentionné dans le bail de location.

 

Quelles sont les charges du locataires ?

Le locataire supporte l’entretien et les petites réparations du logement. Il est aussi sollicité pour le remplacement de certains éléments concernés par l’usure. En détails, les charges dont le locataire doit s’acquitter sont les suivantes :

• L’entretien du logement et les réparations de ce que le locataire abîmerait (murs intérieurs, cloisons, sols,…) ;
• L’entretien des extérieurs (jardin, terrasse) quand le locataire jouït d’un usage exclusif ;
• Le maintien en état des ouvrants : poignées, portes, vitres,… ;
• L’entretien courant de la chaudière, des canalisations d’eau et de gaz, des appareils sanitaires, de l’électroménager,.. ;
• L’assurance habitation du locataire contre les risques locatifs qui couvre l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux. Une attestation d’assurance peut être réclamée chaque année par le propriétaire à la date anniversaire du bail. Si le locataire est en défaut d’assurance, le propriétaire est en droit d’en souscrire une et d’en répercuter le coût dans les charges locatives. Il peut se réserver le droit de majorer le montant des primes de 10%. ;
• Les taxes locatives : taxe de balayage et ordures ménagères, la redevance assainissement,… ;

 

Certaines charges viennent en supplément si le logement se trouve dans une copropriété. C’est le cas de :

• L’entretien courant de l’immeuble et des espaces verts ;
• L’utilisation des services de co-propriété : ascenseur, chauffage collectif, eau, l’électricité des parties communes…
• Les réparations des équipements collectifs, notamment lors de fuite d’eau ou de panne d’ascenseur ;
• Le salaire du concierge. Jusqu’à 75% si celui-ci entretien les parties communes et jette les encombrants, mais seulement 40% s’il ne fait que l’une de ces deux tâches.

Que reste-t-il à la charge du propriétaire ?

Toutes les charges locatives ne sont pas récupérables par le propriétaire. C’est notamment le cas des dépenses liées à des vices de construction du bâtiment, de malfaçon, ou à la vétusté des équipements du logement.

 

Ainsi les travaux d’entretien d’envergure et grosses réparations du logement sont à la charge du propriétaire. Il peut s’agit du remplacement des fenêtres ou de la chaudière. Il en est de même des travaux qui ont vocation à améliorer l’habitation comme le ravalement de façade, l’isolation extérieure ou le remplacement de la toiture.

Si l’habitation fait l’objet de travaux obligatoires, comme le raccordement au tout à l’égout, l’enfouissement des lignes téléphoniques ou la mise aux normes de l’ascenseur, il revient là encore au propriétaire de les payer.

Quand il s’agit d’un logement en copropriété, les honoraires du syndic, les frais de gestion de la copro, l’entretien ou le renouvellement des équipements collectifs (eau, chauffage, ampoules, digicode) restent à la charge du propriétaire.

Il lui revient aussi de compléter la partie manquante du salaire du gardien.

Enfin, la taxe foncière, contrairement à feu la taxe d’habitation, n’est pas récupérable auprès du locataire.

 

Comment se fait le paiement des charges locatives ?

Au même titre que le loyer, le paiement par le locataire des charges récupérables est obligatoire et doit se faire dans un délai imparti.

Ce règlement peut se faire de 2 façons :

Une provision pour charges

Autrement appelée avance sur charge. Son montant se base sur les dépenses cumulées de l’année précédente et s’établit en fonction des quantités consommées (eau, chauffage,…). Elle peut être réclamée tous les mois ou trimestres et concerne en majorité les locations vides.

Une régularisation doit être effectuée chaque année afin d’ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles et éviter les trop ou moins-perçus. Si les provisions ont été supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser la différence au locataire. Dans le cas contraire, il peut lui demander un complément. 

Le décompte des charges doit être fourni au locataire un mois avant cette régularisation. Doivent figurer dans ce document les pièces justificatives des charges (factures) et les différents catégories de dépenses auxquelles elles correspondent. Pour les locations en immeuble collectif, le syndic doit fournir aux copropriétaires les justificatifs permettant l’établissement du décompte, notamment la répartition des dépenses entre les locataires.

 

Par souci de transparence, toutes les pièces justificatives doivent être tenues à disposition du locataire durant les 6 mois qui suivent l’envoi du décompte.

 

De même, si le locataire en fait la demande, le bailleur doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement (par voie dématérialisée ou par voie postale).

Une somme forfaitaire

Elle est fixée contractuellement d’après ce que payait l’ancien locataire. Cette somme peut être révisée chaque année au même titre que le loyer mais ne donne pas le droit à une régularisation. Ainsi, si les charges s’avèrent supérieures à ce qui avait été convenu, le propriétaire ne pourra pas réclamer la différence au locataire. Cette solution est le plus souvent utilisée pour les locations meublées et les colocations.